您当前的位置:首页 > 财经 > 综合 > 本文 简体中文 繁體中文

从2017年北京销冠排行,预测2018年楼市6大确定趋势!

作者:排行晓晓   来源:综合   时间:2017年12月12日

还有20天,就到2018年了,房地产历史上最波折的2017年即将过去,这一年,从一季度的疯狂保障,春节前后二手房价格就涨了15%,到3月份开始的调控风暴。下半年楼市出现了肉眼可见的房价下跌。

二手房很多区域跌幅已经接近20%。这一年的跨越历史上从未有过。

看这一年,北京房地产市场的效果将会是谁?

在还有20天的时候,从数据看,最高销售额将在50亿左右!

从2017年北京销冠排行,预测2018年楼市6大确定趋势!

从2017年北京商品房类的住宅与别墅看,目前销售额最高的项目是中国玺46亿,其次是泰禾丽春湖院子的45亿,最后谁是销冠将在这两个项目中产生。

后面看,第三基本已经确定将是景粼原著,华润城与泰禾拾景园将竞争销冠榜第四。

后面依次是万科翡翠公园、华润昆仑域、西山燕庐等项目。

从全北京的市场看,2017年在历史最严格的限价,限购,限签等政策影响下:北京房地产市场签约金额为:1627亿,相比2016年全年减少了近1000亿。而开发商拿地则多花了2000亿!

从2017年北京销冠排行,预测2018年楼市6大确定趋势!

所以从这个市场看,2018年可以预期的变化主要有几点:

1:二手房2018年很可能跌下10万套的最近数年历史最低值

从2017年北京销冠排行,预测2018年楼市6大确定趋势!

从最近数年数据看,2017年全年北京二手房住宅成交大约在13.4万套,相比2016年的27万套暴跌51%,这一成交量也是2015年来这一轮最低值,如果看4月开始的调控影响,成交量已经低于2014年。所以可以预期的是2018年,北京二手房市场成交量将继续低迷!

但从市场走势看,2018年对于购房者来说,恰恰遇到了一个可以挑选的好机会!

2:银行利率远未到最高点!

最近10年的基准利率显示,当下房贷的基准利率是历史最低,而如果对比2008年的7.2%,还有巨大的上升空间,即使看2014年当年的基准利率也高达6.55%。

从2017年北京销冠排行,预测2018年楼市6大确定趋势!

3:商品房改善住宅依然稀缺,但小户型供应将井喷!

从2017年北京销冠排行,预测2018年楼市6大确定趋势!

从目前的土地市场看:截止今天北京已经成交67宗住宅用地,其中合计共有产权面积达到了271万平米,大约能够提供共有产权房3.5万套。

另外配建的限价商品房住宅大约在311万平米,大约在3万套左右,出租房大约在91万平米,提供的出租房大约在1.5万套。

商品房住宅供应土地量是2016年的7倍。土地供应大幅度增加,将明显抑制2018年北京房地产市场价格。

小户型供应井喷,大户型供应减少!所以2018年北京房地产市场唯一受到冲击比较小的市场将是中端改善市场。

4:郊区供应井喷,特别是平谷等地!

从2017年北京销冠排行,预测2018年楼市6大确定趋势!

从数据看,五环内市场依然稀缺,但远郊区供应将井喷!

从2017年北京销冠排行,预测2018年楼市6大确定趋势!

特别是平谷、延庆,这2个区域市场将出现非常恐怖的供应量!

5:高比例出租房用地企业将全面亏损!

从2017年北京销冠排行,预测2018年楼市6大确定趋势!

对于在2016年11月-2017年上半年,非理性抢地的开发商来说,将面临巨大的压力。

大部分地块都有亏损的风险,当时大部分开发商拿地计算都按照可以变相销售做的拿地成本测算,而现在禁止后,对于企业来说,很难获得现金流,将面临巨大的资金压力。

禁止以租代售,对于北京市场来说,影响最大的是2016年11-12月成交的4宗100%持有的地块!

这些地块将肯定亏损。另外几宗高比例持有的出租房地块,亏损的可能性也非常大。

从楼面价计算,以其中一宗地块为例:13万平米出租房屋的楼面价达到了3.8万,而额外可能的价值只有千人配套商业+地下车位等。

持有的住宅部分按照3-4%的租金收益计算。长久租赁权价值预计在3-4万一平米。(变现难度极大,可能通过基金上市或者长期使用权出让,但是都面临政策难题。)

唯一的办法是只能依赖:REITs+千人商业配比+地下。禁止以租代售后,这四宗100%持有的出租房地块地肯定将亏损。其他几宗高比例持有的地块,也很难盈利。

6:2018年的北京市场将是小年,但也恰恰因为这个,购房者更值得入市!

从2017年北京房地产市场数据看整体市场依然持续在7月来的低迷中。市场依然受到北京共有产权、租赁政策等市场持续打压。

首先:过去一年,北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史记录,一年内发布了近50次各种调控措施:

经过连续6个多月的连续楼市调控,随着初期各种政策持续发布后,市场对政策逐渐适应。随着政策进入平稳周期,市场逐渐进入低谷徘徊

预计后续市场将继续在低位运行。

整体二手房价格调整非常明显,从4月开始到现在6个月累计跌幅超过15%,部分区域房源价格接近20%,北京二手房价格已经接近2016年四季度。

二手房的低迷也导致新建住宅购房者换房客户很难有资金与资格。

从目前市场看,预计2017年四季度北京楼市将继续处于低温中。

北京楼市加法调控措施明显发力:

今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地,通过加快房源供应,提升建设品质,公平合理分配,进一步稳定社会预期,坚决抑制投资投机性购房需求,促进住房回归居住属性,有效推动北京房地产市场平稳健康运行

 
延伸阅读:
7名旅客机上使用手机被列黑名单2017-05-18
今日头条发布达沃斯大数据 ofo戴威位居企业2017-06-29
2017年5月全国SUV整体及分级销量排行榜及分析2017-06-29
2014年全国耕地面积有多少公顷?统计显示有2014-11-18
2013年世界各国外部债务列表排名2013-06-05
中国发现超级油田 改变世界排名2016-12-29
超威集团跃升至中国轻工百强企业第6位2017-06-22
亚洲国家对俄投资排名 日本居首中国第四2016-01-29
2017最新电商APP TOP100排行榜2017-06-08
李世民凌烟阁24名将,唯有此人排名最蹊跷,2017-06-29


Copyright @2007-2012 PHBang,Ltd. All rights reserved.

网站地图 | RSS订阅 | 版权、服务、合作请联系:961408596#qq.com, 京ICP备12042028号